鹿児島県で行政書士・宅建士をしています。あいら行政書士坂元勝事務所・あいら不動産の代表の坂元です。

本日は、不動産・リフォームのエキスパートの方と物件調査に伺った際に学んだことをブログとして残しておきます。

相続した自宅不動産（土地・建物）をどうしますか？

相続した不動産をそのまま誰かが住むケース。これは特に遺産分割協議で揉めない限りは、それほど問題になりませんね。

ご相談内容として多いのが、誰も住まなくなった不動産です。

例えば、子供のいない夫婦の片方が先に亡くなり、もう片方も後で亡くなり、兄弟や甥・姪などが相続人となるケース。

他にも、子供は居るが、県外で既に自宅を持っており、誰も住まなくなったというケース。

皆さんは、このような不動産をどのように判断されているのでしょうか？

①現状で売却

②リフォームして賃貸

③リフォームして売却

④解体更地で売却

それぞれ、私の感じたメリット・デメリットをお伝えします。

①現状で売却

メリット

一番多いと思われるのが、①のケースです。売主さんにとっては、当面の費用負担が無い為、手軽に思われます。

また、買い手側の生かし方の自由度が高い為、そのまま賃貸にする、リフォームして賃貸する、リフォームして売却、解体更地にするなど、相手がプロであればお任せ出来る点が良いかと思います。

デメリット

買い手にとって、どのように土地を活用するのかが限られてしまう。買い手を狭くしてしまう。

例えば、現地を見て、建物が古いけど、土地が広いなどの特殊な事情がある場合、「現状で購入して解体更地にして丁度いい広さに分筆しましょう。」というような提案は、ハウスメーカーなどを入れないと判断が難しいといったところがあります。

②リフォームして賃貸

メリット

借り手にとっては、他と差別化出来て借り手が付きやすいため、ある程度のノウハウや、かかる費用によっては、非常にパフォーマンスが高いと思われます。

デメリット

リフォーム費用が先出になってしまうため、先に経費が必要になります。また、かけたリフォーム費用を回収するまでの期間は、利益がマイナスになってしまいます。

③リフォームして売却

メリット

買い手にとってはイメージしやすく、お値段によっては買い手が付きやすくなります。

構造などにダメージが無いような場合は、トイレ、洗面台、お風呂、キッチンなどの設備だけでも入れ替えることで、見栄えはかなり良くなります。

デメリット

例えば、昭和56年5月以前の旧耐震基準の建物については、安全性の観点から、その建物の価値が大きく下がると考えられています。

このような建物に追加でリフォームを施しても、構造自体が変わるわけではないので、買主から見る付加価値の評価というのは目減りしてしまいます。

外壁工事や内装工事など、大規模なリフォームをする前に、建築年月日などを確認して、場合によってはリフォーム業者だけでなく、不動産のプロにも相談したほうが良いかと思います。

④解体更地で売却

メリット

買い手が付きやすい。ハウスメーカーなどにとっては、狙っている場所に更地があれば、短期間で購入されるというケースが有ります。

デメリット

デメリットといいますか、プロでなければ更地にした方が良いのか、損益分岐の判断が難しいため、ご自身で先に更地にされる方はほとんど居ないのでは無いでしょうか。

いかがでしょうか。参考になれば幸いです。

当事務所は、宅建業も行っております。

不動産売却が絡むような相続案件でも、当事務所の協力事業者様が多数おりますので、安心してお任せください。